近年來(lái)，二手房交易活躍度不斷提升，在實(shí)際買賣過(guò)程中，買賣雙方大多是委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)，代為辦理交易手續(xù)。因此，涉及二手房居間買賣的訴訟案件也在逐年增多。在居間服務(wù)中，有的中介承諾可辦理貸款但逾期未辦理，有的是房屋被查封無(wú)法過(guò)戶產(chǎn)生糾紛，有的則涉及簽訂居間合同后私自買賣是否需要承擔(dān)中介費(fèi)的問(wèn)題。欄目組提醒各位朋友，在二手房交易的過(guò)程中，無(wú)論是買賣雙方還是中介公司，都要嚴(yán)格依法合規(guī)，只有這樣才能有效保護(hù)各自的合法權(quán)益。

尋求欄目組幫助的王女士稱，前段時(shí)間自己通過(guò)中介購(gòu)買了一套二手房，結(jié)果卻被前前房主告上法庭，訴由是前房主無(wú)權(quán)處置房產(chǎn)，合同無(wú)效。接到法院的訴狀后，王女士完全懵了，不知道自己該如何處置。北京電視臺(tái)科教頻道《律師幫幫忙》節(jié)目，曹曉靜律師和懷向陽(yáng)律師為王女士支招，解答王女士因?yàn)橘?gòu)買二手房而引發(fā)的困惑。

案例回顧

2018年，王女士賣掉了自己的老房子，在離孩子家不遠(yuǎn)的位置，通過(guò)中介公司購(gòu)買了一套二手房。想著這樣可以跟孩子住得近一些，也方便相互照顧。

在與房主談價(jià)格的時(shí)候，王女士稱一直是中介在幫王女士跟房主談，最終將各種稅費(fèi)加起來(lái)后，房子以總房款230多萬(wàn)元的價(jià)格成交。

之后的事情辦理的還算順利，因?yàn)橥跖渴侨罱灰祝栽?2月20日就辦理完房產(chǎn)證的過(guò)戶手續(xù)。辦理完房子的手續(xù)后，為了能夠盡快入住，王女士片刻不敢耽誤的找裝修公司對(duì)房子進(jìn)行裝修。今年4月，房子如期裝修完工，王女士很高興的喬遷新居。

可讓王女士怎么也沒(méi)想到的是，自己在新房?jī)?nèi)住了還不到半年的時(shí)間，竟然因?yàn)檫@套房子成為了被告。王女士說(shuō)，自己在拿到起訴書(shū)的那天就是一臉茫然，都不知道這是發(fā)生了什么，更不清楚是怎么回事。仔細(xì)看過(guò)起訴書(shū)后，發(fā)現(xiàn)是前前房主起訴了王女士和前房主，訴由是惡意串通，這讓王女士更懵了，自己根本就不認(rèn)識(shí)前房主，所有的手續(xù)都是通過(guò)中介合理取得的，難道自己通過(guò)合法方式購(gòu)買的房屋，最終將不屬于自己?jiǎn)幔繜o(wú)故成了被告的王女士可以說(shuō)既委屈又無(wú)助，那么讓我們看看曹曉靜律師和懷向陽(yáng)律師，對(duì)于王女士的遭遇將給出哪些建議。

在聽(tīng)完王女士的陳述后，曹曉靜律師表示，從起訴狀的訴由來(lái)看，原告也就是前前房主是以惡意串通和無(wú)權(quán)處分來(lái)提起起訴的。而根據(jù)王女士的陳述可以判斷，她取得該房產(chǎn)是善意取得。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”第三款規(guī)定，“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”根據(jù)上述規(guī)定，王女士已經(jīng)完成了過(guò)戶，并且已經(jīng)裝修完工并入住了半年的時(shí)間，符合不動(dòng)產(chǎn)公示的要件，也就是王女士的利益，符合善意第三人的條件，是要受到保護(hù)的。曹曉靜律師認(rèn)為，王女士本身不存在惡意取得的行為，包括相互串通來(lái)進(jìn)行交易，所以房子肯定是能保住的。

再有一點(diǎn)就是，合同是具有相對(duì)性的，確認(rèn)無(wú)效也應(yīng)該是原告也就是前前房主跟第一被告的合同無(wú)效，由此而引發(fā)的賠償與王女士無(wú)關(guān)。

對(duì)于王女士到庭審的過(guò)程當(dāng)中該怎么辦，懷向陽(yáng)律師表示，需要準(zhǔn)備的內(nèi)容有，首先是房屋買賣合同，在合同中雖然標(biāo)注了不同的價(jià)格，但是價(jià)格是符合市場(chǎng)行情的，不是不合理的低價(jià)，如果是低于市場(chǎng)行情70%的，往往會(huì)被認(rèn)定為不合理低價(jià)，但是王女士的合同價(jià)格是合理的。其次，王女士要提供當(dāng)時(shí)購(gòu)房的付款憑證，證明自己的的確確將錢全款轉(zhuǎn)到了前房主的銀行賬戶中。第三點(diǎn)，需要王女士準(zhǔn)備的就是，整個(gè)房屋買賣的過(guò)程是通過(guò)中介來(lái)進(jìn)行的，對(duì)原被告雙方都是不認(rèn)識(shí)的，那就意味著王女士對(duì)于之前的交易是完全不知情的。最后王女士將已經(jīng)完成過(guò)戶的房產(chǎn)證和過(guò)戶過(guò)程中辦理的相關(guān)手續(xù)帶好，就可以了。  

對(duì)于二手房交易環(huán)節(jié)應(yīng)該注意的問(wèn)題，懷向陽(yáng)律師提示廣大朋友，應(yīng)該注意以下三點(diǎn)：

第一點(diǎn)、要注意核查房源的可靠性和真實(shí)性，最好與房主直接進(jìn)行面談，核查其身份證件以及相應(yīng)的房產(chǎn)證等相關(guān)憑證 ，如果具備條件的話，還應(yīng)當(dāng)查看其相應(yīng)的稅票以及當(dāng)時(shí)購(gòu)買房屋的正式發(fā)票。

第二點(diǎn)、要注意自己所要購(gòu)買的房子有沒(méi)有租賃或者是抵押的情況，如果房子存在抵押或者是存在逾期未還的貸款，那么應(yīng)當(dāng)示明原房主，把這些糾紛都解決之后再簽訂相應(yīng)的買賣合同。

第三點(diǎn)、應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)靠譜的中介公司，如果在房子的標(biāo)的額特別大的情況下，也可以委托律師進(jìn)行陪購(gòu)，在簽訂買賣合同的時(shí)候，要注意房屋的付款節(jié)點(diǎn)與房屋過(guò)戶的約定時(shí)間，如果需要貸款那么同樣要注意申請(qǐng)貸款的批貸時(shí)間以及房屋的交付時(shí)間。最好與房主在簽訂合同的時(shí)候約定一個(gè)質(zhì)保金，因?yàn)槎址看蠖嗍且呀?jīng)使用多年的房產(chǎn)，會(huì)有一些房屋質(zhì)量本身的瑕疵，如果約定一個(gè)質(zhì)保金的話，也會(huì)在某些程度上規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。

曹曉靜律師  有溫度的婚姻家庭律師，最貼心的法律服務(wù)專家

北京市盈科律師事務(wù)所  高級(jí)合伙人

咨詢電話：139 1124 7365

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