案情簡介：

項女士以夫妻共同財產在婚內買了一套房子，因項女士與柳先生感情不和，故項女士擔心離婚時丈夫柳先生會分走自己的房子，便瞞著丈夫將房子以買賣的形式暫時過戶到了自己的妹妹名下，但雙方之間無價款交付。協議離婚時，在柳先生不知情的情形下，雙方約定將涉案房產歸項女士所有。辦理離婚后，項女士多次向其妹妹提出要求將涉案房產恢復登記至自己的名下，均被妹妹以各種理由拒絕。

項女士走投無路，在絕望之中找到了我們，希望拿回涉案房產的所有權。

辦案經過：

我們梳理完案情后發現當初訂立買賣合同就是雙方真實的意思表示，故以項女士的名義起訴的贏面很小。而柳先生是近期才被告知涉案房產早在離婚前就已經過戶至項女士的妹妹名下，因此我們建議柳先生作為原告起訴項女士及其妹妹，請求雙方訂立的買賣合同無效。

在庭前梳理的過程中，我們將準備的重點放在了項女士無權處分損害了柳先生的利益以及項女士的妹妹取得房產不構成善意取得這兩點上。

首先，涉案房產屬于項女士與柳先生的夫妻共同財產，依據《婚姻法》第17條，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權，因此在劉先生不知情的情形下，項女士擅自將涉案房產處分給自己的妹妹損害了夫妻對共同財產平等的處理權。

其次，從雙方訂立的離婚協議可反推，柳先生對房屋處分確實是不知情，否則不可能同意將涉案房產給項女士，故項女士單方處分的行為違反了我國《物權法》第97條，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。其商字將涉案房產過戶至自己妹妹名下的行為涉及無權處分。

第三，項女士為了規避離婚財產分割將自己與柳先生的矛盾告知其妹妹，與其妹妹協商后，才將房子過戶至前期妹妹名下。因此項女士的妹妹對項女士及柳先生的婚姻危機早已知情，依據《合同法》第52條，有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。項女士存在惡意串通損害共有人柳先生的合法權益的行為，故項女士與其妹妹訂立的房屋買賣合同應屬無效。

最后，項女士的妹妹對辦理房屋過的背景、過程知道的一清二楚，雙方在買賣合同中約定的價格遠低于市場價，加之雙方之間并沒有真實的價款交付，不存在真實交易，依據《物權法》第106條，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。項女士的妹妹不屬于善意的第三人，故無權取得涉案房產，柳先生作為房屋共有權人有權追回。

不僅如此，開庭時項女士強調涉案房產一直由自己居住使用，多年來的物業費均系自己繳納，并提供了物業費繳納的票據。由此我們在開庭時強調了自房產購買以來項女士一直系涉案房屋的實際居住使用人更是證明了項女士與其妹妹之間并非真實的交易關系。

案件結果：

項女士與其妹妹訂立的房屋買賣合同無效。

律師看法：

信任是人與人之間相處的基礎，更是夫妻感情得以延續的基石，雖然夫妻間的矛盾時有發生，但處分房產不是一件小事，在對房屋作出處分時要敕始毖終、謹言慎行。作出處分決定前，要對受讓人有一個全面的了解和判斷，這和血緣無關，和親疏遠近亦無關，因為利益當前，誰都能在你面前扮演善良的人。夫妻一方的房屋處分往往涉及到因共有引起的無權處分以及第三人是否適用善意取得，而第三人往往對夫妻感情破裂引發的一方轉移房產知情，而與夫妻一方惡意串通，因此基于此訂立的房屋買賣合同判決無效的可能性會更大。并且我們要借用這個案例提醒廣大當事人，若只是為了規避離婚財產分割而暫時將房產過戶至他人名下，最好要與受讓人訂立書面協議，以避免將來無法取回房產的風險。

曹曉靜律師 有溫度的婚姻家庭律師，最貼心的的法律服務專家

北京市盈科律師事務所 高級合伙人

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